O sytuacji rynku nieruchomości komercyjnych w dobie pandemii, jego trendach oraz o przyszłość rynku biurowego w Lublinie w wywiadzie z Michałem Grabowieckim, negocjatorem Cushman & Wakefield.
Pandemia koronawirusa ma silny wpływ na wiele branż gospodarki. Jak w dobie obostrzeń sanitarnych radzi sobie rynek nieruchomości komercyjnych?
Rzeczywiście negatywny wpływ pandemii widzimy niemal we wszystkich sektorach rynku nieruchomości. Wyjątkiem jest logistyka, co związane jest między innymi z dynamicznym rozwojem branży e-commerce.
Jeżeli chodzi o rynek biurowy to pamiętajmy, że w okresie bezpośrednio przed wybuchem pandemii znajdował się on w bardzo dynamicznej fazie wzrostowej. Obecną sytuację najlepiej opisać, jako jej zahamowanie. W roku 2020 zarówno podaż jak i popyt w znacznym stopniu napędzane były siłą inercji projektów rozpoczętych jeszcze przed pandemią. Po jej wybuchu nastąpiło znaczne spowolnienie procesów związanych z podpisywaniem nowych umów najmu. Tak jak w innych dziedzinach gospodarki również na rynku biurowym duża niepewność skutkuje mniejszą chęcią do podejmowania ryzyka. Na całym rynku widoczny jest wzrost wskaźnika pustostanów i znacząco większa niż w latach poprzednich liczba ofert podnajmów.
A jak tą sytuację widzą najemcy powierzchni biurowej?
Jeżeli miałbym wskazać jakiś pozytywny aspekt obecnej sytuacji to niewątpliwie wymieniłbym szybkość, z jaką biznes potrafił zareagować na kryzys i to, że w tak krótkim czasie był w stanie dostosować się do nowych warunków. Pandemia wymusiła na pracodawcach masowe wdrożenie pracy zdalnej, nawet w branżach, w których wcześniej nie była ona stosowana. W biurach pojawiły się rozwiązania umożliwiające utrzymanie odpowiedniego dystansu i związane z tym nowe procedury.
Obecnie wiele firm od nowa próbuje zdefiniować rolę, jaką będzie pełniło biuro w ich organizacji. Pojawiają się pytania: czy będzie to, tak jak dotychczas, głownie miejsce pracy indywidualnej, czy będzie raczej miejscem pracy grupowej w zespołach projektowych, a pracę indywidualną będziemy wykonywać w domu? Aktualnie większość organizacji, z którymi rozmawiam, pracuje nad opracowaniem i wprowadzeniem modelu hybrydowego, łączącego pracę w biurze z home-office. Wypracowanie tych rozwiązań to nie lada wyzwanie na ten rok.
Najemcy coraz częściej poszukują elastycznych rozwiązań. Preferowane są krótsze okresy najmu. Widać wzrost zainteresowania biurami serwisowanymi i powierzchniami typu flex.
Biura zaczynają wprowadzać systemy HOTDESK lub zatrudniać więcej pracowników niż posiadają miejsca w biurze.
Hot deski to nie jest trend, który rozpoczął się w pandemii. Swoją historią sięga wiele lat wstecz, do lat 90-tych i biura IBM w Chicago. Był to pomysł na zredukowanie kosztów, wykorzystywany głównie w firmach pracujących w systemie zmianowym, gdzie nie wykorzystywało się jednocześnie wszystkich biurek oraz w firmach technologicznych, w których wielu programistów pracowało zdalnie. Przed pandemią na rodzimym rynku hot deski były stosowane głównie w firmach IT i firmach doradczych, w których, ze względu na specyfikę, wiele pracuje się poza biurem np. u klienta lub w terenie. Hot-desking naturalnie łączy się z pracą zdalną, co pozwala na lepsze wykorzystanie dostępnej powierzchni oraz zmniejsza wydatki na biuro. Nie dziwi wzrost zainteresowania tym rozwiązaniem w czasie pandemii. Jest to model dobrze sprawdzający się przy rozwiązaniach hybrydowych i faktycznie coraz więcej firm go wprowadza. Wyzwaniem jest dostosowanie stanowisk pracy do wielkości zatrudnienia. W praktyce rozbieżność jest dość duża i w znanych mi firmach korzystających z hot desków, waha się od 80% do nawet 20-30%.
Jednak rozwiązanie to ma również swoje słabe strony i nie wszyscy pracownicy chętnie rezygnują z benefitu, jakim jest ich własne, od lat zajmowane i spersonalizowane miejsce pracy.
W jaki sposób projektowane są dzisiaj biura? Na co zwracają uwagę inwestorzy poszukujący powierzchni dla swoich firm?
Covid spowodował zmianę podejścia do funkcjonalności biur. To nie jest już tylko miejsce, w którym mamy przebywać przez min. 8 godzin dziennie. Biuro staje się miejscem spotkań, pracy zespołowej oraz wymiany idei. Coraz większe znaczenie mają powierzchnie umożliwiające współpracę, takie jak np. sale konferencyjne, przestrzenie wspólne, jak kantyna, czy też miejsca pozwalające na krótko oderwać się od czynników zewnętrznych, podczas wszechobecnych telekonferencji. Widoczne jest też zmniejszanie zagęszczenia powierzchni biurowej. Jest to tendencja odwrotna od tej dominującej przed pandemią.
Ważne jest takie zaplanowanie przestrzeni, aby umożliwić bezpieczny i efektywny powrót pracowników do biur. Projekt musi uwzględniać możliwość łatwego zastosowania w nim dystansu społecznego. Jako Cushman & Wakefield już w początkowym etapie pandemii na bazie naszych realnych doświadczeń stworzyliśmy nieustannie rozwijaną koncepcję „Six-Feet Office”, która pomaga w tym naszym klientom.
W biurowcach w celu zapewnienia komfortu i bezpieczeństwa wprowadza się coraz więcej rozwiązań technologicznych, takich jak oprogramowanie służące do rezerwacji biurek i sal konferencyjnych, umożliwiających bezdotykowy dostęp do budynku, organizację stref dostaw itp.
Poza rozwiązaniami bezpośrednio związanymi z pandemią, inwestorzy przykładają coraz większe znaczenie do kwestii ekologii. Zwraca się uwagę na to, czy budynki są certyfikowane i jaki jest ich wpływ na środowisko. W biurach – również w Lublinie coraz częściej występują np. zielone ściany – z żywymi roślinami, które nie dość, że pięknie wyglądają, to jeszcze poprawiają jakość powietrza. Ekologia jest zdecydowanie widocznym trendem.
Jak Lublin odnajduje się w trendach?
Lublin, jako ósmy pod względem wielkości biurowy rynek regionalny w Polsce, z pewnym opóźnieniem wprowadza nowinki technologiczne testowane w większych miastach. Uważam jednak, że nie mamy się czego wstydzić. Pamiętajmy, że rynek lubelski to rynek całkowicie oparty na deweloperach lokalnych. Biorąc pod uwagę fakt, że rynki regionalne w znakomitej większości opierają się na spekulacyjnym podejściu do projektów, a umowy przednajmu występują bardzo rzadko – zdecydowanie trzeba docenić dynamikę wzrostu lubelskiego rynku biurowego w ostatnich latach i podkreślić biznesową odwagę właścicieli biurowców. Ostatnie projekty takie jak Spokojna 2, CZ Office Park, Gęsia 7 czy Makrochem to nie tylko ciekawe rozwiązania pod kątem architektonicznym, ale również powierzchnie, które standardem, komfortem pracy i zastosowanymi rozwiązaniami, nie odbiegają od budynków na głównych rynkach biurowych w Polsce.
Spróbujmy podsumować rynek powierzchni biurowych w Lublinie w 2020 r.
Rok 2020 na lubelskim rynku biurowym po stronie popytowej zakończył się na zbliżonym poziomie do roku poprzedniego. Ponad 75% z niemal 9 000 mkw. wynajętej powierzchni biurowej to nowe umowy najmu. Jest to dobry wynik pomimo pandemii, jednak wpływ na to miały głównie procesy, które rozpoczęły się jeszcze w 2019 roku.
W 2021 r. po ponad dwuletnim przestoju po stronie podaży, na rynku pojawi się niemal 30 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.
Na ukończeniu są trzy A-klasowe projekty biurowe o łącznej powierzchni ok. 20 000 mkw. (pierwsza faza CZ Office Park D, G7 i W9a). Na rynek najmu trafia również ciekawy pod względem architektonicznym budynek Chodźki 10a (7 500 mkw.), wcześniej przez wiele lat zajmowany w całości przez Telekomunikację Polską i Orange.
Na rynku mogliśmy zaobserwować istotny wzrost liczby ofert podnajmu powierzchni biurowej oraz nieznaczne zwiększenie elastyczności wynajmujących, jeżeli chodzi o wyjściową stawkę czynszu.
Czy jesteśmy w stanie powiedzieć, jak będzie wyglądała przyszłość rynku biurowego w Lublinie po pandemii?
Z natury jestem optymistą i wierzę, że nie jesteśmy świadkami kresu biur, jak wieszczyli niektórzy eksperci w pierwszych miesiącach po wybuchu pandemii. Z dużym zainteresowaniem będę obserwował wypracowywanie przez branżę BSS nowych rozwiązań i modeli pracy hybrydowej, które w przyszłych latach wyznaczą nowe standardy dla rynku biurowego.
W Lublinie na pewno w najbliższych miesiącach znacząco wzrośnie wskaźnik pustostanów. Po tegorocznym wystrzale podażowym spodziewam się spowolnienia i większej ostrożności w rozpoczynaniu kolejnych inwestycji biurowych. Liczę na pojawienie się nowych operatorów biur serwisowanych, bo w mojej ocenie ich oferta jest ciągle zbyt uboga, jak na miasto z takim potencjałem rozwoju sektora nowoczesnych usług dla biznesu.
Należy się również spodziewać zmniejszonego popytu na powierzchnię biurową w związku z wprowadzeniem pracy zdalnej i wdrażaniem modeli hybrydowych. Liczę, że po gorszym roku 2020, Lublin ze względu na duży potencjał zasobów ludzkich znowu znajdzie się na radarze firm szukających atrakcyjnej lokalizacji dla rozwoju swojego biznesu.
Pozytywne doświadczenia firm działających w Polsce z pandemiczną sytuacją kryzysową mogą również przyciągnąć inwestorów z innych rynków. Już dziś widoczny jest wzrost zainteresowania Polską firm np. z Indii, Skandynawii czy Białorusi. Liczę, że część z nich już wkrótce będzie szukać biura w Lublinie.
Jako CUSHMAN & WAKEFIELD od dawna wierzymy w potencjał Lublina, o czym świadczy nasze nieustannie rozwijane biuro regionalne, będące centrum naszych działań na Wschodzie Polski.
